¡Es para hoy! Soluciones para resolver el problema de la vivienda antes de que sea demasiado tarde.
“The long run is a misleading guide to current affairs. In the long run we are all dead. Economists set themselves too easy, too useless a task if in tempestuous seasons they can only tell us that when the storm is past the ocean is flat again.”
John Maynard Keynes
Este post es la segunda y última parte de una masterclass para entender el problema global de la vivienda. Si aún no lo has hecho, es probable que quieras empezar por la primera parte:
Allá vamos con la segunda. De un comentario de Jesús Zamora Bonilla rescato una pregunta que es un gran debate (en algunos foros).
¿Produce valor la vivienda?
No. No es lo mismo “tener valor” que “producir valor”. Las cosas tienen el valor que cada persona les asigna. Pero eso no quiere decir que produzcan un valor distinto. Un lingote de oro puede tener valor, pero no produce más valor del que tiene como activo. No crea nada nuevo.
La vivienda, tampoco.
Quien construye y financia la construcción de las viviendas (los promotores, los constructores, los bancos, los inversores) produce valor. Quien compra una vivienda terminada para luego venderla o alquilarla no está creando nada distinto. La vivienda construída estaría ahí tanto si cambia de manos, como si no. Y ponerla en el mercado no es, como hemos visto, una especie de generosa dádiva, sino que en la medida en que las viviendas son un título administrativo que da derecho al disfrute de una parte de la ciudad, tenerlas en activo es una obligación.
Podemos reconocer un valor residual en el mantenimiento (aunque en realidad no es una generación de valor voluntaria: la concesión de la licencia exige ese mantenimiento de los inmuebles, bajo amenaza de retirada de la licencia). Aquí además se revela quién es el verdadero dueño de las licencias: Si el propietario no se hiciese cargo, el Estado, que es verdadero titular, intervendría para mantener el inmueble en las condiciones necesarias.
Retorciendo muchísimo el argumento, alguien podría decir que quien compra una vivienda libera el capital del anterior propietario y contribuye a que haya más constructores y más promotores. Pero es ridículo porque, mientras las licencias sigan topadas por el consenso de los actuales propietarios, no parece que haya escasez de constructores para lo que se puede construir. Al contrario, el capital que se mueve en el mundo inmobiliario no deja de concentrarse y de acaparar más viviendas.
Quizás el argumento más contundente para asegurar que la compraventa y el alquiler de vivienda no genera valor lo ofrecen, precisamente, quienes defienden el rentismo con el argumento de que no es una actividad empresarial, sino una práctica no profesional de gente “normal”, que “complementa” su pensión con un alquiler. Ambas cosas no pueden ser ciertas al mismo tiempo. O la vivienda es un servicio que genera valor (y entonces tendría que haber unos empresarios o unos trabajadores detrás haciendo algo) o son viejecitas indefensas y entonces no hay valor generado posible.
Yo me inclino por la segunda.
¿Entonces por qué se revalorizan?
Para entender por qué se revalorizan las viviendas vuelve a tener pleno sentido la analogía de las acciones de una empresa. No son las acciones lo que se revaloriza, sino la empresa. Son las ciudades; son los países los que crecen y van acumulando más capital en las ciudades. Ese capital tiene forma de servicios públicos, carreteras, redes de transporte, universidades, parques tecnológicos, grupos humanos, tendencias culturales, marca y atracción turística y acumulación de capital humano.
Cuando las ciudades se revalorizan, sus accionistas, que son los propietarios de las viviendas, ven subir el precio de sus títulos sin hacer nada.
Para verlo más claro vamos a usar un ejemplo (que para nada es ciencia ficción, cosas parecidas han ocurrido en muchos sitios). Imaginemos un constructor que levantó dos torres idénticas de pisos durante la burbuja. Solo que solo tenía licencia para una. Cuando van a legalizar las obras, el ayuntamiento reconoce a los vecinos del bloque A la licencia, pero no a los del bloque B. Así que el bloque A cuenta con alumbrado, electricidad, saneamiento, conexión a Internet y sus niños pueden matricularse en el colegio, y acudir al centro de salud del barrio. Los vecinos pueden también registrar sus viviendas y venderlas si lo desean.
Sin licencia, el otro edificio se queda vacío y abandonado.
En el edificio A las viviendas valen medio millón de euros. En el B no valen nada, ni siquiera se pueden vender, porque no tienen licencia ni están inscritas en el registro de la propiedad.
Un día un abogado muy listo encuentra un papel rebuscando en un archivo. La licencia del constructor original no se refería al edificio A, sino al B. Acude a un juez y consigue que las licencias del edificio A sean revocadas y se le entreguen a los propietarios del edificio B.
Ninguno de los inmuebles ha cambiado. Los propietarios siguen siendo los mismos. ¿Qué pisos valen ahora medio millón?
Si piensas que los del edificio B, es que entiendes a la perfección que la vivienda no vale nada en realidad, salvo lo que valga la ciudad.
Por eso a la revalorización de la vivienda, sin que cambien los inmuebles ni se hagan edificios nuevos se la considera “riqueza de papel”, una forma de patrimonio que se produce por una revalorización de los activos que no va asociada a nueva generación de valor, sino a un desajuste entre la oferta y la demanda de un bien rígido, cuya oferta no se puede ampliar por el mercado. Es un fenómeno conocido, reconocido y estudiado.
¿Se puede incrementar el IBI de forma progresiva en función del número de viviendas?
Sí. Y de hecho ya se hace. Francia tiene distintos IBIs para segundas o terceras residencias. Y Reino Unido tiene tasas más altas de impuestos a la compra (stamp duty) para las segundas viviendas y para los no residentes.
¿Se puede prohibir el alquiler turístico?
No solo se puede, ¡es que ya está prohibido! Para ejercer una actividad hotelera, hay que tener una licencia que la mayoría de pisos turísticos no tienen. Lo que ocurre es que las administraciones, por razones incomprensibles, no hacen nada por perseguirlo. Así que tenemos un montón de mini-hoteles sin licencia, sin seguro, sin las más mínimas garantías, operando en el corazón de las ciudades.
Y mira que el modelo Airbnb podía haber sido una cosa estupenda para las ciudades si se hubiera ordenado bien. Pero a día de hoy es un coladero para empresas de dudosa moral y actividades desreguladas.
¿Por qué no se eliminan las SOCIMI?
Porque, como hemos visto, que suba el precio de las viviendas y haya un mercado con mucha demanda para esos títulos de propiedad es un principio del sistema. Las SOCIMIs se inventaron para estimular la demanda y que subieran los precios. Y siguen ahí por esa razón. en realidad nadie quiere desinflar el mercado.
¿Se pueden penalizar las viviendas vacías?
Se pueden penalizar y yo creo que se deberían prohibir. Todos los sistemas de licencias tienen una prevención que garantiza que, si no las usas, las pierdes. Esto pasa con los taxis, las mariscadoras, las farmacias, las notarías y cualquier tipo de actividad que dependa de una licencia pública.
Aun así, yo creo que es un mito que haya viviendas vacías en las grandes ciudades. Creo que el pequeño porcentaje que aparece en las estadísticas igual pertenecen a personas que viven entre dos localidades o que tiene una casa puntualmente vacía porque el inquilino se ha ido a una residencia y cosas así. Con la estratosférica rentabilidad del alquiler, no tiene sentido que un inversor compre una casa para ganar dinero y no la alquile.
Pero las viviendas vacías sí son un gran problema en las ciudades pequeñas. Imaginemos el despropósito: el Estado hace una inversión. Unos compradores adquieren las viviendas pero las mantienen vacías, haciendo perder el dinero de la inversión pública. Esto no es ciencia ficción. Ocurre en todos los pueblos de España.
Paradójicamente, la vivienda vacía es también un gran problema en las casas de lujo. Londres ha tenido terribles problemas de abandono en sus barrios más ricos porque los inversores extranjeros (rusos, saudis) han comprado barrios enteros solo para invertir, sin vivir en ellos ni un día. “Los inversores extranjeros”, decía un titular, “están usando las mejores casas de la capital como si fuera un Monopoly a tamaño real”.
Es un buen ejemplo del problema de convertir las acciones de un país en un “activo” que puedan comprar extranjeros.
¿Se puede exigir la edificación de solares urbanizados?
Absolutamente. Se puede, se debe y está en la ley del suelo (al menos, en España). Pero como ocurre con los pisos turísticos, nunca se vigila ni se persigue. Los promotores que dejan los solares sin ejecutar se están quedando con una parte de las acciones de una empresa-país.
¿Es un problema la okupación de vivienda?
Hay mucha gente que ha explicado que las tasas de okupación de vivienda son ínfimas. Pero yo querría dar otro argumento. Quien alquila es un empresario. Me da igual si es una ancianita desvalida. Se ha metido a empresaria. Y todas las empresas tienen impagos. Es parte del riesgo de hacer negocios. A veces firmas un contrato con una persona que te parecía solvente y después resulta que estabas equivocado. A veces sirves una mesa entera para 10 personas y se te van sin pagar. A veces surge una disputa entre cliente y proveedor y deciden no pagarte. Es lo habitual.
Tanto, que la mayor parte de las empresas “provisionan” esas pérdidas. Es decir, anticipan en sus cuentas que habrá un porcentaje de impagados.
Por la misma razón, que haya un 0,05% de inquilinos que no pagan me parece lo normal de un sector de negocio. Bastante bajo, la verdad. Por comparar, el hotel de lujo más importante de Madrid reconocía impagos por 1,8 millones de euros sin que nadie parezca despeinarse.
“Pero a otras empresas no les obligan a seguir prestando el servicio”
Sí, claro que les obligan. Todas las empresas que prestan servicios considerados esenciales están sujetas a obligaciones especiales, incluso cuando los clientes no pagan. Las eléctricas, por ejemplo, no pueden cortar el suministro en hogares donde viven menores o personas vulnerables. Lo mismo ocurre con el agua, la sanidad o las telecomunicaciones básicas.
Esto no es una arbitrariedad ni una excepción caprichosa del Estado. Es una consecuencia directa de la arquitectura constitucional. En las democracias modernas, los derechos no están al mismo nivel: existe una jerarquía implícita entre ellos. El derecho de propiedad no es absoluto; está limitado por otros derechos considerados superiores o más básicos, como la dignidad humana, la integridad física o el derecho a la vida. Cuando esos derechos entran en conflicto, el ordenamiento jurídico prioriza los más importantes: la protección de los vulnerables y la cohesión social frente a la lógica estricta del mercado.
La vivienda, en ese sentido, no es solo un activo ni un contrato privado. Es un espacio donde colisionan derechos económicos y derechos fundamentales. Y cuando eso ocurre, el Estado, logicamente, interviene. del lado de aquello que considera imprescindible para que una sociedad siga siendo viable.
Y no es una anomalía exclusiva del alquiler. Todas las empresas están obligadas a asumir costes derivados de derechos que no dependen del mercado. Un empresario paga salarios cuando un trabajador está de baja médica, cuando solicita permisos por maternidad o paternidad, cuando acompaña a un hijo al médico o cuando atraviesa una incapacidad prolongada que puede durar meses o incluso años. Desde el punto de vista estrictamente mercantil, esos costes no le corresponden a la empresa. Pero desde el punto de vista jurídico y político, son el precio de vivir en una sociedad que ha decidido que ciertos derechos están por encima de la eficiencia económica.
El alquiler funciona dentro de esa misma arquitectura: no es un contrato entre iguales en un vacío moral, sino una actividad económica subordinada a un orden de derechos que limita lo que el mercado puede —y no puede— hacer.
Dicho esto. Invertir en vivienda NO es obligatorio. Si a un empresario no le gusta ese sector, siempre se puede pasar a otro. Lo que no vale es querer la rentabilidad de una startup, pero con las protecciones de los bonos del Tesoro. Y sin dar un palo al agua.
¿Cómo se puede arreglar?
Definamos primero cuál es “el problema”. No se trata de un problema de habitabilidad, sino de un conflicto intergeneracional sobre el reparto del capital colectivo, del capital-país. La solución entonces no puede pasar por el alquiler como modelo para una parte de la sociedad, mientras la otra sigue siendo propietaria. A ningún precio. Esa “solución” nos conduce a un mundo feudal, donde unos pagan (poco, mucho o regular) solo para poder arar las tierras de los otros.
Por otra parte, es que la idea de que la ciudadanía sigue estando asociada a la propiedad de la vivienda. Y la seguridad financiera de la gente, también. De manera que lo que necesitamos es un sistema por el que todo el mundo pueda acceder a esas acciones de país.
La solución es un mecanismo por el que todas las generaciones puedan acceder a la misma parte del capital de una sociedad con el mismo esfuerzo.
Por otra parte, este es un problema que hoy amenaza con romper las costuras de la sociedad. Por lo tanto, las propuestas tales como “hacer un parque de vivienda pública” que tardarían decenas de años en materializarse no son realmente soluciones. Son brindis al sol.
Se puede y se debe arreglar el problema de la vivienda en los próximos cinco años.
La vivienda como accionariado de un país
Una opción sería mantener la idea de que la vivienda son las acciones de un país y conseguir que todo el mundo tenga acceso a una casa en propiedad. Para ello,
Nuevas emisiones de acciones de país: El Estado debería estar obligado a ampliar la oferta de licencias de vivienda a medida que aumenta la población. Esto es, a aumentar la edificabilidad del suelo urbano y asumir que los edificios se tienen que ir ampliando o destruyendo para levantar otros. Ahora mismo ocurre lo contrario. Los planes generales apenas se tocan, la edificabilidad de las parcelas no cambia jamás. De manera que cuando crece la población, la única oportunidad que se les ofrece a las nuevas generaciones es irse a vivir cada vez más lejos. Pero si unos tienen el capital en el km 0 y otros en el 100, entonces no estamos repartiendo el capital de manera equitativa.
Las acciones de un país en manos de sus ciudadanos: Habría que prohibir la compra por inversores institucionales y por extranjeros no residentes. Es un disparate que el accionariado de un país esté en manos de empresas privadas y propietarios extranjeros.
Las licencias, en activo: Si las viviendas se quedan vacías (esto es, cerradas indefinidamente, sin uso, lo que es distinto de que un propietario viva a caballo entre dos viviendas) deberían perder la licencia. Y si el propietario quiere volver a usarlas debería tener que volver a solicitarlas.
Licencia para alquilar: Para transformar una vivienda en un negocio de arrendamiento (tanto de alquiler turístico, como residencial ) debería ser necesaria una licencia específica de alojamiento, como la que tienen los hoteles. Exactamente igual que ocurre si alguien quiere poner cualquier otro tipo de negocio en la ciudad, los arrendamientos urbanos deberían estar regulados por la autoridad, para asegurarnos de que se adaptan a la demanda y que cumplen una serie de requisitos mínimos (de seguridad, de sanidad, etc) que ahora ni siquiera se exigen.
Una idea sobre el terreno
Como siempre ocurre en este mundo de abundancia, si aplicamos soluciones más creativas que las que tenemos encima de la mesa, podemos resolver los problemas.
Alguna vez he propuesto una idea que siempre me ha parecido virtuosa. Como la mayoría del parque de viviendas se construyó en los años de la posguerra, ocurre en todos los países que hay barrios enteros hechos en un momento de gran escasez, con muy poca calidad. Son inmuebles mal aislados, con poca luz, que no están a la altura de las expectativas de la gente en el siglo XXI. Como consecuencia, es habitual que se esos barrios se conviertan en bolsas de pobreza.
Una medida que conseguiría activar al sector privado para construir mucha más vivienda en muy poco tiempo es ampliar la edificabilidad de esas parcelas, de manera que donde hoy hay 4 viviendas se puedan hacer 8, por ejemplo. Se podría hacer incluso con un límite temporal para forzar a propietarios y promotores a actuar con agilidad.
Ocurre que cuando un privado construye un edificio, como en el fondo está explotando un recurso urbano, está obligado a hacer unas “cesiones” al Estado, a darle una parte de lo construído. Durante décadas lo normal ha sido “monetizar” esas cesiones. Esto es, en lugar de pisos, el constructor le daba dinero al estado y se quedaba el 100% del inmueble.
Pero no tendría que ser así. Se podrían ampliar (o tirar y volver a construir) barrios enteros creando millones de viviendas en Europa y esas cesiones servirían para tener un parque de vivienda pública en muy poco tiempo. Todo esto sin tener que construir con la fuerza del Estado y sin poner un euro de dinero público, aprovechando los mecanismos del mercado.
Se trata de una idea de esas que casi no existen: permite regenerar barrios, hacerlos más sostenibles, inyectar recursos a las capas más desfavorecidas de la sociedad, construir vivienda libre y vivienda pública… en muy poco tiempo.
Pero hay que querer, claro.
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Pues me temo que no he sido convencido de la tesis con la que comienza la entrada: que la vivienda no produce valor. Es una pena, porque en realidad, el hecho de que lo produzca o lo deje de producir me parece totalmente irrelevante para el resto de tus argumentos (que, en cambio, sí que comparto), y tiendo a pensar que seguir manteniendo la falacia se explica solo porque es algo que parece apoyar las emociones viscerales contra los malignos caseros. En fin, me parece TAN evidente que una vivienda alquilada y con inquilinos disfrutándola APORTA ALGO DE VALOR al mundo, algo que en cambio NO aporta una vivienda exactamente igual, pero que sus propietarios mantienen vacía y cerrada a cal y canto, que me sorprende que haya gente que se resista a aceptar que ese “algo de valor” es simple y llanamente un SERVICIO producido por ese bien de capital físico que llamamos “vivienda”. (Perdón por las mayúsculas: querría poner cursivas, pero no sé cómo hacerlo en un comentario).