Tenemos que construir, pero eso no arreglará el problema de la vivienda
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La raíz del problema de la vivienda es macroeconómica, por eso está ocurriendo simultáneamente en todo el mundo. Como cada vez es más difícil encontrar inversiones en la economía productiva que den una alta rentabilidad cuasi garantizada, como ocurría hace años con el desarrollo de distintas industrias, muchísimo dinero se está moviendo al inmobiliario. La consultora Mckinsey calcula que hasta dos tercios de toda la riqueza global se “encuentran” en el real estate.
Esto produce que en la vivienda haya dos tipos de actores compitiendo por el mismo bien: quienes quieren vivir en ella y quienes quieren realizar una actividad económica. Cuanta más casas estén en manos de gente que quiera hacer un negocio, menos casas habrá para quien quiere comprarlas para vivir.
Esto, que se hace muy evidente cuando se usan las viviendas para el alquiler turístico, es exactamente igual de cierto cuando se usan para el alquiler residencial. Es una actividad económica del mismo tenor.
Por eso aumentar la oferta nunca hará bajar los precios; porque hay dos tipos de demanda. Y aunque la demanda de los actores que quieren vivir en ella se limita a los habitantes de una ciudad, la demanda de activos que den un 18% de rentabilidad es tanta como dinero hay en el mundo. Muchas startups no dan esa rentabilidad en el largo plazo, y esa una inversión de altísimo riesgo.
Y es que, además, nos hemos dedicado en los últimos años a dotar a la “inversión inmobiliaria” de unas protecciones excepcionales por parte del Estado que hacen que esté practicamente exenta de riesgo y, por si esto fuera poco, tiene unos beneficios fiscales escandalosos.
Se podría pensar que limitando la rentabilidad por la vía del control de precios limitaríamos esta demanda de activos. Lo que ocurre es que tampoco hay muchos productos de inversión tan seguros como la vivienda que den más de un 4 o un 5% de interés, más la revalorización. Seguramente muchos actores, como los fondos de pensiones, seguirían invirtiendo en vivienda aunque la rentabilidad fuera menor.
Y esto nos lleva a otro problema y es cronificar la idea de que una parte de la gente viva para pagar el alquiler, aunque no sea un alquiler abusivo, mientras otros ahorran con su vivienda en propiedad. Iríamos de un país de propietarios, a un pais de arrendatarios y arrendadores. A un sistema feudal. Esto sería una fuente de desigualdad insostenible. Y de momento vamos por este camino: si el impulso urbanizador de los años 70 y 80 en España bajó la cifra de población que vivía de alquiler del 30% al 11%, hoy nos estamos volviendo a acercar al 30%.
Por eso yo creo que la solución al problema de la vivienda no pasa por construir más, sino por exigir una licencia para alquilar, como se hace con cualquier otra actividad económica en cualquier ciudad.
Pero esto no quiere decir que no tengamos que volver a construir. De hecho, tendríamos que construir muchísimo en los próximos años.
En primer lugar porque la construcción es un sector que tiene la potencia de crear muchísimos buenos puestos de trabajo en muchos ámbitos, como vimos en los años de la burbuja. Un sector que, además, es puntero en España y está haciendo cosas muy interesantes en innovación en sostenibilidad, por ejemplo.
Y una parte del sector se está muriendo.
En los últimos años, la falta de profesionales amenaza con acabar con toda la industria de rehabilitación de edificios, que es mucho más artesanal que la obra nueva. Esa escasez de talento es el efecto rebote de la mala experiencia que tuvimos con tantos jóvenes que se vieron en el paro al final de la burbuja y merecería la pena corregirla, porque esos puestos de trabajo que requieren cualificaciones medias son los que están desapareciendo en todas partes y los que más necesitamos.
La segunda razón es que tenemos en España un grave problema con el parque de vivienda. Una parte muy importante de los edificios del país son antiguos y muchos se construyeron como viviendas de protección oficial, con malos materiales, mal aisladas y con poca luz. Un estudio reciente calcula que hasta 2 millones de edificios se encuentran en mal estado de conservación, pero son muchos más los que son francamente mejorables.
El problema es que la propiedad tan fragmentada de estos edificios, más los enormes costes económicos, administrativos y logísticos de rehabilitar, hace practicamente imposible que se vayan a cambiar sin un impulso muy importante de la administración.
Transformar estos edificios sería un excelente proyecto de país para los próximos años. Sería una promesa de una vida mejor para toda la gente que vive en esos barrios. Y sería un ejercicio creativo maravilloso que haría uso de un recurso que tenemos completamente desaprovechado en España, donde tenemos algunas de las escuelas de arquitectura más importantes del mundo y decenas de miles de excelentes profesionales. El modelo de construcción de urbanizaciones que copia la arquitectura de un edificio a otro infrautiliza todo este talento.
Se podría articular de una manera muy sencilla con un mecanismo de colaboración publico-privada. Si los ayuntamientos incrementaran la edificabilidad de las parcelas objeto de la intervención, esto podría hacer viable económicamente, para la iniciativa privada, la rehabilitación. Podría ser el aliciente necesario para que esos edificios se rehabiliten, o se tiren y se levanten otros nuevos.
Incluso mejor, se podría hacer con el requisito de que las nuevas viviendas que se construyan por el aumento de la edificabilidad tengan como comprador preferente a los ayuntamientos, en lugar de salir al mercado libre. O que tengan la consideración de VPO. O incluso de dotacional. Estas intervenciones abrirían la posibilidad de un nuevo parque de viviendas públicas en la ciudad consolidada sin utilizar nuevo suelo.
Bien diseñado, podría ser también un mecanismo muy eficiente de redistribución, porque estos edificios, por sus características, están habitados generalmente por las personas mas pobres de la sociedad.
Es una idea pequeña con un gran impacto
Hola!
Ayer comentando este artículo con un familiar me dijeron que no acababan de entender lo de "feudal". Me decían que hace años tenía connotaciones positivas el hecho de que el alquiler estaba muy extendido en el resto de Europa frente a nuestra obsesión por la compra.
Al pensar sobre ello, me di cuenta que de alguna manera siempre habría una mayoría de una u otra condición y que no tenía claro cuál de las dos posibilidades era mejor o peor, si hay una mayoría grande de propietarios o una gran mayoría de arrendatarios.
Me encantaría saber más sobre qué piensas al respecto.
Salud!