Vivimos como si el mundo no hubiera parado de crecer, empeñados en que la vivienda y los ahorros se sigan revalorizando por encima de la realidad. Hasta que se caigan todos los naipes.
Bravo! Me encantan tus análisis y la lucidez con la que enlazas las miguitas de pan que van apareciendo por el camino.
Comparto mucho la idea de que el incremento de riqueza general no se está reflejando en la economía real, la de a pie. Salvo en aquellos que tengan un patrimonio inmobiliario al que sacar un rendimiento. Las estadísticas macro dicen que España va como una moto, y a la vez, el ingreso mínimo vital y el número de personas en umbral de pobreza aumenta. Dos realidades contrapuestas que indican que nuestra sociedad se está yendo a los extremos. Y, para mí, la vivienda actúa como una palanca que extrae riqueza de una parte de la población ,que se ve obligada a producir, hacia otra que recibe los frutos de ese esfuerzo.
En mi opinión, los mercados de capitales mandan y los políticos tienen poco margen de maniobra. Aún así, creo firmemente que nadie tiene interés en acabar con esto. Más bien lo contrario. Y dado que la creación de dinero y la huida hacia adelante parecen no tener límite no veo punto de equilibrio.
Creo que la única opción es un reinicio en forma de recesión global. Y cuanto más tarde más dura será. Ojalá me equivoque....
Durante unos años he estado convencido de que el castillo de naipes se derrumbaría pronto, pero llevo unos meses que dudo de mí mismo. Hemos tenido varias crisis, de mayor o menor calado, durante las últimas décadas. En todos esos casos salimos adelante, pero únicamente huyendo hacia delante. No hemos arreglado ninguno de los problemas subyacentes de la economía y, en consecuencia, a los pocos años volvemos a estar "igual", por no decir peor.
La pregunta que me surge es, ¿cuántas crisis y pseudo-colapsos veremos antes de que el castillo de naipes verdaderamente se derrumbe?
Hay una teoría que yo comparto, y es que vivimos en la misma crisis desde la burbuja de las punto-com.
Desde finales del siglo XX; cuando Occidente decidió externalizar las manufacturas al tercer mundo, el capital occidental se quedó sin destino. Yo apunto también a que, al mismo tiempo, comenzó a haber un volumen de capital nunca visto por las dinámicas de acumulación de aquel momento histórico.
Por eso el capital se movió primero a las puntocoms, luego a las hipotecas, produciendo el crack de 2008, y ahora se ha movido al inmobiliario, no a la parte financiera sino al rentismo.
Y no puede no explotar por eso que indico en el artículo: la valoración de los activos está ligada a los salarios, cuanto más crezca la burbuja, más presión habrá.
Sí, conozco esa teoría y, en parte, es lo que motivaba mi primer mensaje.
Y estoy de acuerdo con que la burbuja colapsará en algún momento. Mi pregunta es cuantos ciclos más aguantaremos antes del colapso real. Por un lado, tengo ganas de que suceda ya, pero, por otro, la incertidumbre sobre cómo sucederá me aterra.
Buena pregunta, y esa es la fiesta del capitalismo. La propia concepción prevee las crisis periódicas. ¿Pero son crisis periódicas infinitas? ¿Cada lustro? No lo sé. Pero joder, cuánta inestabilidad.
Hola María. Entiendo tus críticas a lo que entiendes que ocurre en torno a la vivienda, pero hay algunos aspectos que me gustaría contraargumentar.
Lo que comentas en el post es el resultado del efecto riqueza. Un efecto riqueza positivo que se ha dado en la mayoría de los países occidentales por las fricciones existentes en el mercado inmobiliario. ¿Por qué? Grosso modo, somos más personas que quieren vivir en las grandes ciudades en un espacio que es limitado. Ese incremento de la demanda se explica fundamentalmente por los flujos migratorios, véase el caso de España. Los precios a día de hoy están cercanos a precios de 2008 cuando la burbuja, sin embargo, la construcción de vivienda está muy por debajo. Hay ejemplos notorios que apuntan a lo que señalo. Por ejemplo Seseña, de ser una ciudad fantasma fruto de los excesos hace algo más de una década a contar ahora con el 100% de la ocupación. Y la solución no requiere florituras y hay que enfrentarla como es: hay que construir más.
Por lo tanto, el shock en el mercado de vivienda es sencillo de explicar, shock en la demanda con una oferta inelástica en el corto plazo, que hace que el ajuste se traduzca vía precios exclusivamente.
Dicho esto podemos pasar a analizar diferentes cuestiones. La desigualdad ha aumentado porque las clases altas tienen su patrimonio mucho más diversificado, lo que les permite protegerse mejor de fenómenos como la inflación. Una inflación que ha golpeado sensiblemente a las clases medias, y que no solo es resultado de shocks reales como la guerra de ucrania, sino que tiene un gran componente monetario/fiscal como algunas investigaciones apuntan. Una moneda fiat que ha perdido un porcentaje desorbitado de su valor (la propia FED tiene un enlace donde se puede observar esto). La pérdida de valor de la moneda hace que los individuos canalicen su ahorro a través de otros activos que si les permitan conservar valor en el tiempo. La Hipótesis del Ciclo de Vida del Consumo de Franco Modigliani explica esto a la perfección. La gente busca resguardarse de la pérdida gradual del valor de la moneda en activos que mejor conserven este valor, como los activos financieros, el oro o el inmobiliario.
Así las cosas, tenemos la tormenta perfecta. Un mercado donde debido el stock invariable de vivienda en el corto plazo, con más gente necesitando casa para vivir, hace que se disparen los precios. A esto se le suma los efectos monetarios, donde los activos reales se ven revalorizados (miremos el oro, en máximos históricos, u otros activos reales como la plata o el platino). Y como guinda que colma el vaso, decisiones políticas totalmente desacertadas, como controles al alquiler o políticas de demanda, que solo agravaran el problema.
Es posible que en una cosa si tengas razón. Quizás a los gobiernos no les interese que el precio caiga, en tanto en cuanto muchos políticos son tenedores de vivienda y muchos de sus votantes también. Por ello puede haber incentivos a que esta siga elevada.
No obstante, no termino de entender, salvo como recurso literario, la diferenciación entre el salario como algo real y la riqueza, el valor de la vivienda, como algo imaginario. Creo que puede llevar a equívocos, pues al final ambas beben de los mismos constructos que el resto de instituciones, como son el mercado o el lenguaje. El salario es igual de real que el valor de la vivienda. Los precios de unos y otros no dejan de ser señales que hacen navegar a los agentes económicos en los mercados, llenos de información. Ambos precios indican las deficiencias que existen tanto en el mercado laboral como en el mercado inmobiliario, muy interrelacionado por el efecto riqueza que genera por un lado el salario en la vida de las personas (como su ingreso) como el efecto riqueza de la revalorización de la vivienda. No creamos que el fenómeno en torno a este último activo carece de justificación.
Te diría que el problema incluso es más de fondo. Tengo la intuición que el haber intentado tirar desde mediados del siglo pasado de las economías nacionales vía demanda agregada, con estímulos fiscales y monetarios, han generado las distorsiones que a día de hoy presenciamos. Un abuso por parte de gobiernos y bancos centrales que es posible que, entre otras cosas, hayan hecho que se haya gripado el motor.
En fin, demasiadas cuestiones que comentar. Gracias por el debate.
Le podemos poner todas las capas de teoría que queramos encima, la realidad es que el valor de los pisos se estima en función de una cosa muy concreta, que son los flujos de caja esperables. Por qué se producen esos flujos de caja es un debate interesante, pero irrelevante para este tema en concreto.
Mi argumento es que esos flujos de caja dependen de los salarios. Como la mayor parte de la riqueza son viviendas, la riqueza "existente" depende de que siga existiendo una economía productiva que pague salarios.
Si la riqueza sigue, como hasta ahora, creciendo más deprisa que la economía, todo acabará por saltar por los aires. No hay mucha más opción.
Sobre la "realidad" de los salarios y la vivienda:
La diferencia es la que hay entre el precio y el valor. Los salarios se miden en precios, que son el resultado de contabilizar intercambios en los mercados. La vivienda se valora en función de los flujos de caja esperados (de los alquileres), que es una estimación subjetiva, como lo es siempre el valor. Entendemos que las viviendas tienen un valor, aunque no se hayan intercambiado en ningún mercado y no tengamos un precio cierto. Por eso los salarios se aprecian, mientras que las viviendas se revalorizan.
Es justamente por lo que comentas que creo que puede llevar a error a las personas que lo lean. El valor presente de los flujos de caja futuros sirve para estudiar el valor teórico o intrínseco de una inversión como la inmobiliaria por ejemplo. Es la misma técnica que se utiliza para analizar el valor intrínseco de otros activos, como los bonos que tienen cupones periódicos o las acciones que pagan dividendos. Es una herramienta útil para analizar la viabilidad de una inversión, pero no implica que eso sea su precio final.
El precio de mercado como sabes es la confluencia de la oferta y la demanda. Compradores y vendedores intercambian viviendas en el mercado tanto para compraventa como para alquiler. Ese proceso es idéntico tanto para las viviendas como para los salarios. Justamente, el salario no es más que el precio en el mercado de trabajo. Por eso creo, todo sea dicho con el máximo respeto, que la diferenciación no es correcta. No puede haber una distinción en la "realidad" de ambos precios. Por que ambos son lo mismo, tienen la misma naturaleza.
Eso no invalida el resto del análisis puesto que el problema de fondo es la variación en los precios relativos por lo que explico en mi anterior comentario. Una vivienda al alza con unos salarios reales estancados o incluso a la baja. Pero la realidad de la medición es idéntica en ambos mercados. Y es tras el intercambio cuando podemos analizar el efecto riqueza, positivo en el contexto de la vivienda y negativo en el mercado laboral, aumentando la brecha en la que el salario puede adquirir vivienda. Pero la riqueza, es tan real o tan ficción como lo son los salarios.
De verdad que no es lo mismo. Los salarios no se "estiman": se contabilizan. Se suman las cantidades efectivamente intercambiadas en los mercados de trabajo.
Si se calcularan los salarios como la vivienda -esto es un sinsentido- lo que haríamos sería coger la cifra del último contrato firmado y multiplicarlo por todos los contratos en vigor.
Las viviendas, las acciones, el oro y todas las demás formas de "riqueza" no se contabilizan, porque no se intercambian en el mercado (no todas). Asumimos que tienen un valor, aunque nadie haya pagado aun un precio por ellas.
Para estimarlo, un método es coger el precio de la última acción vendida en el mercado (o de la última vivienda). Pero eso es una convención y está mediada por la idea de que el precio no va a dejar de subir. Podríamos elegir otra convención: podríamos coger el precio medio de las compraventas de los últimos 20 años, pero no lo hacemos.
Por esa razón digo que los salarios son reales, porque se han intercambiado en la realidad, mientras que el valor de una vivienda que no se ha vendido aun, es una entelequía, una estimación, una convención: No emana de un intercambio real.
Tanto es así que es posible tener opiones distintas sobre el valor de las viviendas -tu piensas que tu piso vale 1000, yo pienso que vale 500- mientras que tu salario del mes pasado es un hecho cierto, incontestable.
Pero es que eso no es realmente así. Las viviendas objeto de compraventa quedan registradas en el Registro de la Propiedad, Catastros, notarías... datos que se digitalizan y se incorporan en diferentes estadísticas en el INE. Posteriormente se utilizan índices como el IPV para aproximarse al precio de equilibrio del mercado. Es decir, tenemos una contabilización real de los intercambios de la vivienda en el mercado.
Otra cosa es que el proceso de estimación de dichos datos sea más exacto en los salarios que en la vivienda, por la naturaleza de los datos o por los métodos para lograrlos. Aquí si podemos estar de acuerdo. Pero no extingue la "realidad" de los precios de la vivienda.
Efectivamente, yo puedo pensar que mi piso vale 1000 y tu 500. Y eso se repetirá con el resto de individuos y empresas en el mercado. Y al final, tendremos un precio de equilibrio, por ejemplo 800. ¿Por qué el proceso en el mercado laboral no es exactamente igual? Por la alta regulación del sector. La mayoría de los salarios brutos están regulados vía convenios colectivos en función del sector, geografía, categoría profesional... Por eso, si para mi categoría el intervalo salarial es 33-38, la negociación salarial directa está restringida a dicho intervalo. Pero al final, salvando la alta regulación en el mercado laboral, el proceso es el mismo, yo puedo pensar que merezco 38 y tu que solo me pagas 33,5. Y al final tendremos un salario de equilibrio.
Por eso digo que la naturaleza de ambos precios es igual. El proceso de fijación de precios es idéntico, aunque el acercamiento al precio real de equilibrio sea estimado mejor en un caso que en el otro.
Aunque evidentemente, dentro del precio de la vivienda, el alquiler tiene un fuerte peso en su determinación. Pero piensa por ejemplo en 2008. Existió un importante desacople entre precio de vivienda y sus flujos de caja (alquiler). Por ello los flujos de caja no pueden explicar enteramente la evolución en los precios.
Me ha parecido muy lúcido tu texto, especialmente al distinguir entre flujo económico y riqueza patrimonial. Sin embargo, me gustaría añadir una observación desde una perspectiva monetaria.
Cuando medimos la “riqueza” en unidades fiat (euros, dólares), estamos midiendo sobre una base que se ha degradado enormemente desde los años 70. Si tomamos una unidad de cuenta más estable a lo largo del tiempo —como el oro— el relato cambia sustancialmente: la vivienda no se ha encarecido tanto, simplemente las monedas han perdido poder adquisitivo.
Esto no niega tu análisis, pero lo matiza: la aparente “inflación de activos” puede interpretarse, al menos en parte, como una huida del capital hacia activos reales frente a la pérdida de valor del dinero de curso legal.
Así, la paradoja de que la riqueza crece más que la economía real podría entenderse también como un reflejo de un sistema monetario que se refugia en activos relaes (y secundariamente infla los precios de los activos) al mismo tiempo que se ha producido un estancamiento de los salarios reales. En ese sentido, la distorsión entre producción y acumulación no solo es estructural, sino también contable.
Me interesa tu opinión: ¿crees que este componente monetario ayuda a explicar el fenómeno que describes, o lo consideras secundario?
Claro, también se puede leer así: no como una apreciación del inmobiliario, sino como una devaluación del dinero fiat. Pero el tema es, ¿por qué se devalua el dinero fiat? Porque es la representación de la economia industrial: su unidad de medida.
Si midiésemos la economía industrial en oro, le pasaría lo mismo al oro. Lo que estamos observando es que la economía industrial se está devaluando, porque ya no es capaz de producir el valor que producía.
Se entiende mucho mejor si se explica fuera de la macroeconomía, desde la antropología o la sociología: Hace 50 años la economía industrial transformaba las vidas, hoy ya no puede.
Y hay dos riesgos distintivos del tema de la vivienda: uno es el volumen (62% de la riqueza) y otro es que su valor está determinado por los flujos de caja que obtiene de la economía real.
A lo mejor es simplista, pero diría que todo es la inflación. Simplemente creamos más moneda de la riqueza material que se produce industrialmente. Ese exceso monetario es con intención de hacer gasto público.
Así ,en vez de mandar el dinero a la producción industrial, se lleva al dinero al sector público en forma de servicios sociales (pensiones y déficits estructurales), y ahí es donde se explica el desacople económico.
Y esto también tiene explicación antropológica o socio-cultural, sobre los líderes y mantenenimiento del poder político.
Bravo! Me encantan tus análisis y la lucidez con la que enlazas las miguitas de pan que van apareciendo por el camino.
Comparto mucho la idea de que el incremento de riqueza general no se está reflejando en la economía real, la de a pie. Salvo en aquellos que tengan un patrimonio inmobiliario al que sacar un rendimiento. Las estadísticas macro dicen que España va como una moto, y a la vez, el ingreso mínimo vital y el número de personas en umbral de pobreza aumenta. Dos realidades contrapuestas que indican que nuestra sociedad se está yendo a los extremos. Y, para mí, la vivienda actúa como una palanca que extrae riqueza de una parte de la población ,que se ve obligada a producir, hacia otra que recibe los frutos de ese esfuerzo.
En mi opinión, los mercados de capitales mandan y los políticos tienen poco margen de maniobra. Aún así, creo firmemente que nadie tiene interés en acabar con esto. Más bien lo contrario. Y dado que la creación de dinero y la huida hacia adelante parecen no tener límite no veo punto de equilibrio.
Creo que la única opción es un reinicio en forma de recesión global. Y cuanto más tarde más dura será. Ojalá me equivoque....
Durante unos años he estado convencido de que el castillo de naipes se derrumbaría pronto, pero llevo unos meses que dudo de mí mismo. Hemos tenido varias crisis, de mayor o menor calado, durante las últimas décadas. En todos esos casos salimos adelante, pero únicamente huyendo hacia delante. No hemos arreglado ninguno de los problemas subyacentes de la economía y, en consecuencia, a los pocos años volvemos a estar "igual", por no decir peor.
La pregunta que me surge es, ¿cuántas crisis y pseudo-colapsos veremos antes de que el castillo de naipes verdaderamente se derrumbe?
Hay una teoría que yo comparto, y es que vivimos en la misma crisis desde la burbuja de las punto-com.
Desde finales del siglo XX; cuando Occidente decidió externalizar las manufacturas al tercer mundo, el capital occidental se quedó sin destino. Yo apunto también a que, al mismo tiempo, comenzó a haber un volumen de capital nunca visto por las dinámicas de acumulación de aquel momento histórico.
Por eso el capital se movió primero a las puntocoms, luego a las hipotecas, produciendo el crack de 2008, y ahora se ha movido al inmobiliario, no a la parte financiera sino al rentismo.
Y no puede no explotar por eso que indico en el artículo: la valoración de los activos está ligada a los salarios, cuanto más crezca la burbuja, más presión habrá.
Sí, conozco esa teoría y, en parte, es lo que motivaba mi primer mensaje.
Y estoy de acuerdo con que la burbuja colapsará en algún momento. Mi pregunta es cuantos ciclos más aguantaremos antes del colapso real. Por un lado, tengo ganas de que suceda ya, pero, por otro, la incertidumbre sobre cómo sucederá me aterra.
Supongo que el tiempo dirá.
Buena pregunta, y esa es la fiesta del capitalismo. La propia concepción prevee las crisis periódicas. ¿Pero son crisis periódicas infinitas? ¿Cada lustro? No lo sé. Pero joder, cuánta inestabilidad.
Muy interesante análisis
Gracias, gracias, gracias, María. A tu servicio para lo que pueda ayudarte.
Como siempre...
Sublime!!!
Hola María. Entiendo tus críticas a lo que entiendes que ocurre en torno a la vivienda, pero hay algunos aspectos que me gustaría contraargumentar.
Lo que comentas en el post es el resultado del efecto riqueza. Un efecto riqueza positivo que se ha dado en la mayoría de los países occidentales por las fricciones existentes en el mercado inmobiliario. ¿Por qué? Grosso modo, somos más personas que quieren vivir en las grandes ciudades en un espacio que es limitado. Ese incremento de la demanda se explica fundamentalmente por los flujos migratorios, véase el caso de España. Los precios a día de hoy están cercanos a precios de 2008 cuando la burbuja, sin embargo, la construcción de vivienda está muy por debajo. Hay ejemplos notorios que apuntan a lo que señalo. Por ejemplo Seseña, de ser una ciudad fantasma fruto de los excesos hace algo más de una década a contar ahora con el 100% de la ocupación. Y la solución no requiere florituras y hay que enfrentarla como es: hay que construir más.
Por lo tanto, el shock en el mercado de vivienda es sencillo de explicar, shock en la demanda con una oferta inelástica en el corto plazo, que hace que el ajuste se traduzca vía precios exclusivamente.
Dicho esto podemos pasar a analizar diferentes cuestiones. La desigualdad ha aumentado porque las clases altas tienen su patrimonio mucho más diversificado, lo que les permite protegerse mejor de fenómenos como la inflación. Una inflación que ha golpeado sensiblemente a las clases medias, y que no solo es resultado de shocks reales como la guerra de ucrania, sino que tiene un gran componente monetario/fiscal como algunas investigaciones apuntan. Una moneda fiat que ha perdido un porcentaje desorbitado de su valor (la propia FED tiene un enlace donde se puede observar esto). La pérdida de valor de la moneda hace que los individuos canalicen su ahorro a través de otros activos que si les permitan conservar valor en el tiempo. La Hipótesis del Ciclo de Vida del Consumo de Franco Modigliani explica esto a la perfección. La gente busca resguardarse de la pérdida gradual del valor de la moneda en activos que mejor conserven este valor, como los activos financieros, el oro o el inmobiliario.
Así las cosas, tenemos la tormenta perfecta. Un mercado donde debido el stock invariable de vivienda en el corto plazo, con más gente necesitando casa para vivir, hace que se disparen los precios. A esto se le suma los efectos monetarios, donde los activos reales se ven revalorizados (miremos el oro, en máximos históricos, u otros activos reales como la plata o el platino). Y como guinda que colma el vaso, decisiones políticas totalmente desacertadas, como controles al alquiler o políticas de demanda, que solo agravaran el problema.
Es posible que en una cosa si tengas razón. Quizás a los gobiernos no les interese que el precio caiga, en tanto en cuanto muchos políticos son tenedores de vivienda y muchos de sus votantes también. Por ello puede haber incentivos a que esta siga elevada.
No obstante, no termino de entender, salvo como recurso literario, la diferenciación entre el salario como algo real y la riqueza, el valor de la vivienda, como algo imaginario. Creo que puede llevar a equívocos, pues al final ambas beben de los mismos constructos que el resto de instituciones, como son el mercado o el lenguaje. El salario es igual de real que el valor de la vivienda. Los precios de unos y otros no dejan de ser señales que hacen navegar a los agentes económicos en los mercados, llenos de información. Ambos precios indican las deficiencias que existen tanto en el mercado laboral como en el mercado inmobiliario, muy interrelacionado por el efecto riqueza que genera por un lado el salario en la vida de las personas (como su ingreso) como el efecto riqueza de la revalorización de la vivienda. No creamos que el fenómeno en torno a este último activo carece de justificación.
Te diría que el problema incluso es más de fondo. Tengo la intuición que el haber intentado tirar desde mediados del siglo pasado de las economías nacionales vía demanda agregada, con estímulos fiscales y monetarios, han generado las distorsiones que a día de hoy presenciamos. Un abuso por parte de gobiernos y bancos centrales que es posible que, entre otras cosas, hayan hecho que se haya gripado el motor.
En fin, demasiadas cuestiones que comentar. Gracias por el debate.
Le podemos poner todas las capas de teoría que queramos encima, la realidad es que el valor de los pisos se estima en función de una cosa muy concreta, que son los flujos de caja esperables. Por qué se producen esos flujos de caja es un debate interesante, pero irrelevante para este tema en concreto.
Mi argumento es que esos flujos de caja dependen de los salarios. Como la mayor parte de la riqueza son viviendas, la riqueza "existente" depende de que siga existiendo una economía productiva que pague salarios.
Si la riqueza sigue, como hasta ahora, creciendo más deprisa que la economía, todo acabará por saltar por los aires. No hay mucha más opción.
Sobre la "realidad" de los salarios y la vivienda:
La diferencia es la que hay entre el precio y el valor. Los salarios se miden en precios, que son el resultado de contabilizar intercambios en los mercados. La vivienda se valora en función de los flujos de caja esperados (de los alquileres), que es una estimación subjetiva, como lo es siempre el valor. Entendemos que las viviendas tienen un valor, aunque no se hayan intercambiado en ningún mercado y no tengamos un precio cierto. Por eso los salarios se aprecian, mientras que las viviendas se revalorizan.
Es justamente por lo que comentas que creo que puede llevar a error a las personas que lo lean. El valor presente de los flujos de caja futuros sirve para estudiar el valor teórico o intrínseco de una inversión como la inmobiliaria por ejemplo. Es la misma técnica que se utiliza para analizar el valor intrínseco de otros activos, como los bonos que tienen cupones periódicos o las acciones que pagan dividendos. Es una herramienta útil para analizar la viabilidad de una inversión, pero no implica que eso sea su precio final.
El precio de mercado como sabes es la confluencia de la oferta y la demanda. Compradores y vendedores intercambian viviendas en el mercado tanto para compraventa como para alquiler. Ese proceso es idéntico tanto para las viviendas como para los salarios. Justamente, el salario no es más que el precio en el mercado de trabajo. Por eso creo, todo sea dicho con el máximo respeto, que la diferenciación no es correcta. No puede haber una distinción en la "realidad" de ambos precios. Por que ambos son lo mismo, tienen la misma naturaleza.
Eso no invalida el resto del análisis puesto que el problema de fondo es la variación en los precios relativos por lo que explico en mi anterior comentario. Una vivienda al alza con unos salarios reales estancados o incluso a la baja. Pero la realidad de la medición es idéntica en ambos mercados. Y es tras el intercambio cuando podemos analizar el efecto riqueza, positivo en el contexto de la vivienda y negativo en el mercado laboral, aumentando la brecha en la que el salario puede adquirir vivienda. Pero la riqueza, es tan real o tan ficción como lo son los salarios.
De verdad que no es lo mismo. Los salarios no se "estiman": se contabilizan. Se suman las cantidades efectivamente intercambiadas en los mercados de trabajo.
Si se calcularan los salarios como la vivienda -esto es un sinsentido- lo que haríamos sería coger la cifra del último contrato firmado y multiplicarlo por todos los contratos en vigor.
Las viviendas, las acciones, el oro y todas las demás formas de "riqueza" no se contabilizan, porque no se intercambian en el mercado (no todas). Asumimos que tienen un valor, aunque nadie haya pagado aun un precio por ellas.
Para estimarlo, un método es coger el precio de la última acción vendida en el mercado (o de la última vivienda). Pero eso es una convención y está mediada por la idea de que el precio no va a dejar de subir. Podríamos elegir otra convención: podríamos coger el precio medio de las compraventas de los últimos 20 años, pero no lo hacemos.
Por esa razón digo que los salarios son reales, porque se han intercambiado en la realidad, mientras que el valor de una vivienda que no se ha vendido aun, es una entelequía, una estimación, una convención: No emana de un intercambio real.
Tanto es así que es posible tener opiones distintas sobre el valor de las viviendas -tu piensas que tu piso vale 1000, yo pienso que vale 500- mientras que tu salario del mes pasado es un hecho cierto, incontestable.
Espero haberme explicado mejor...
Pero es que eso no es realmente así. Las viviendas objeto de compraventa quedan registradas en el Registro de la Propiedad, Catastros, notarías... datos que se digitalizan y se incorporan en diferentes estadísticas en el INE. Posteriormente se utilizan índices como el IPV para aproximarse al precio de equilibrio del mercado. Es decir, tenemos una contabilización real de los intercambios de la vivienda en el mercado.
Otra cosa es que el proceso de estimación de dichos datos sea más exacto en los salarios que en la vivienda, por la naturaleza de los datos o por los métodos para lograrlos. Aquí si podemos estar de acuerdo. Pero no extingue la "realidad" de los precios de la vivienda.
Efectivamente, yo puedo pensar que mi piso vale 1000 y tu 500. Y eso se repetirá con el resto de individuos y empresas en el mercado. Y al final, tendremos un precio de equilibrio, por ejemplo 800. ¿Por qué el proceso en el mercado laboral no es exactamente igual? Por la alta regulación del sector. La mayoría de los salarios brutos están regulados vía convenios colectivos en función del sector, geografía, categoría profesional... Por eso, si para mi categoría el intervalo salarial es 33-38, la negociación salarial directa está restringida a dicho intervalo. Pero al final, salvando la alta regulación en el mercado laboral, el proceso es el mismo, yo puedo pensar que merezco 38 y tu que solo me pagas 33,5. Y al final tendremos un salario de equilibrio.
Por eso digo que la naturaleza de ambos precios es igual. El proceso de fijación de precios es idéntico, aunque el acercamiento al precio real de equilibrio sea estimado mejor en un caso que en el otro.
Aunque evidentemente, dentro del precio de la vivienda, el alquiler tiene un fuerte peso en su determinación. Pero piensa por ejemplo en 2008. Existió un importante desacople entre precio de vivienda y sus flujos de caja (alquiler). Por ello los flujos de caja no pueden explicar enteramente la evolución en los precios.
Me ha parecido muy lúcido tu texto, especialmente al distinguir entre flujo económico y riqueza patrimonial. Sin embargo, me gustaría añadir una observación desde una perspectiva monetaria.
Cuando medimos la “riqueza” en unidades fiat (euros, dólares), estamos midiendo sobre una base que se ha degradado enormemente desde los años 70. Si tomamos una unidad de cuenta más estable a lo largo del tiempo —como el oro— el relato cambia sustancialmente: la vivienda no se ha encarecido tanto, simplemente las monedas han perdido poder adquisitivo.
Esto no niega tu análisis, pero lo matiza: la aparente “inflación de activos” puede interpretarse, al menos en parte, como una huida del capital hacia activos reales frente a la pérdida de valor del dinero de curso legal.
Así, la paradoja de que la riqueza crece más que la economía real podría entenderse también como un reflejo de un sistema monetario que se refugia en activos relaes (y secundariamente infla los precios de los activos) al mismo tiempo que se ha producido un estancamiento de los salarios reales. En ese sentido, la distorsión entre producción y acumulación no solo es estructural, sino también contable.
Me interesa tu opinión: ¿crees que este componente monetario ayuda a explicar el fenómeno que describes, o lo consideras secundario?
Claro, también se puede leer así: no como una apreciación del inmobiliario, sino como una devaluación del dinero fiat. Pero el tema es, ¿por qué se devalua el dinero fiat? Porque es la representación de la economia industrial: su unidad de medida.
Si midiésemos la economía industrial en oro, le pasaría lo mismo al oro. Lo que estamos observando es que la economía industrial se está devaluando, porque ya no es capaz de producir el valor que producía.
Se entiende mucho mejor si se explica fuera de la macroeconomía, desde la antropología o la sociología: Hace 50 años la economía industrial transformaba las vidas, hoy ya no puede.
Y hay dos riesgos distintivos del tema de la vivienda: uno es el volumen (62% de la riqueza) y otro es que su valor está determinado por los flujos de caja que obtiene de la economía real.
Gracias por la apreciación <3
A lo mejor es simplista, pero diría que todo es la inflación. Simplemente creamos más moneda de la riqueza material que se produce industrialmente. Ese exceso monetario es con intención de hacer gasto público.
Así ,en vez de mandar el dinero a la producción industrial, se lleva al dinero al sector público en forma de servicios sociales (pensiones y déficits estructurales), y ahí es donde se explica el desacople económico.
Y esto también tiene explicación antropológica o socio-cultural, sobre los líderes y mantenenimiento del poder político.