¿Cuánto debería costar el alquiler?

En estos días hemos dado muchas vueltas al llamado “problema de la vivienda” y cómo no se trata, en realidad, de un problema habitacional, sino de reparto de la riqueza.

Pero es cierto que, aunque resolviéramos el problema de la riqueza por otras vías, quedaría por resolver la necesidad de que en las ciudades debe haber un mercado de alquiler, porque hay poblaciones que no están fijas en una ciudad o gente a la que la vida le cambia tan rápido que no tiene sentido para ellos comprar, o simplemente gente que prefiere no comprar por la razón que sea. Y tiene todo el sentido que haya una oferta de alquiler que atienda esas necesidades.

Surge entonces la pregunta de cuánto debería costar el alquiler, sobre todo si es una administración pública quien lo provee. En otras palabras, cuál es el coste de que exista la vivienda y se mantenga en buenas condiciones.

Si la respuesta no es evidente, es porque la vivienda ha incorporado un componente especulativo tan grande que uno ya no sabe lo que deriva de algún tipo de coste real y lo que deriva de un fenómeno especulativo.

Pero la respuesta no es evidente también por otra razón, y es que la vivienda es uno de los poquísimos activos cuya vida es más larga que nuestros modelos económicos. La economía es una parte de la realidad inseparable del tiempo y no se puede medir igual el coste de un bien que dura unos pocos años, o que incluso se consume en el momento, que el de uno que es, a todos los efectos, infinito.

Este artículo es un ejercicio que intenta determinar los costes de la vivienda desde ese punto de vista. Empecemos por el principio, ¿Cuánto cuesta construir?

A día de hoy, el precio de la construcción está en torno a 1400 €/m2. Con ese dinero te haces un bloque de viviendas. Quiere decir que una vivienda de 100m2 cuesta unos 140.000 euros.

¿Y cuánto dura ese edificio?

Con el mantenimiento necesario, un edificio construido hoy podría durar indefinidamente, hasta que alguien decida tirarlo. Hay edificios en pie que tienen 2.000 años y en las grandes ciudades europeas es muy habitual que la mayoría de los edificios en los centros históricos tengan más de 150 años.

El problema surge porque nuestros modelos económicos no están pensados para valorar ninguna cosa a ese plazo. Por ejemplo, en la contabilidad de una empresa, los inmuebles se amortizan a lo largo de 50 años. Es evidente que uno no va a tirar el edificio a los 50 años, pero así es como se hace.

Pero si anualizamos el coste de la construcción a lo largo de toda la vida de un edificio, tendríamos que 1400 €/m2 / infinito = 0. El coste de construir anualizado en la vida de un edificio es 0.

Claro que, para que el edificio dure hasta el infinito, requerirá un mantenimiento, pero esto es un gasto corriente que se va haciendo cada año. Pongamos que ese gasto es 15 €/m2 (1.500 € al año para una vivienda de 100m).

A diferencia de la inversión inicial que, anualizada, tiende a cero, el gasto en mantenimiento crece con la vida del edificio. Esa inversión en matenimiento que parece muy pequeña es, en realidad, el primer coste de los bienes inmobiliarios. De hecho, si aceptamos que el edificio es infinito, el coste es infinito también.

Este es el coste de la vivienda que se le debería imputar al inquilino, que es quien está haciendo uso del inmueble durante el tiempo correspondiente.

Luego hay un coste financiero porque, aunque el edificio sea infinito, el dinero para construir lo necesitamos hoy. Así que necesitamos que alguien nos lo adelante y eso tiene un coste. Pero, una vez más, si anualizamos el coste del dinero (la retribución del prestador) a lo largo de la vida de un edificio, resulta que ese coste se aproxima también a cero.

Una de las principales disfunciones del mercado inmobiliario se produce porque los préstamos que otorgan los bancos tienen un máximo de años que no se corresponde con la vida real del bien. Así que uno tiene que pagar un bien que dura infinitos años en 30 de hipoteca, mientras que luego ese bien queda libre de cargas para toda la eternidad.

El problema nace, entre otras cosas, de que la persona que firma el crédito no va a vivir hasta el infinito. Por eso tendría todo el sentido que el préstamo (y la propiedad) de un edificio, que va a durar centenares de años no lo firmase una persona, sino una entidad de propiedad colectiva, como las “Housing Associations” que existen en Europa. Y tendría todo el sentido que hubiera pŕestamos a larguísimo plazo (los mismos años que vaya a vivir el edificio) y unos tipos de interés bajísimo que hicieran posible tanto que haya una retribución a los ahorradores que prestan el dinero, como que se pueda adecuar la financiación a la vida del bien.

Y lo que es desde luego un despropósito es que las administraciones públicas, cuando construyen, se aten de pies y manos a esa misma línea temporal de los créditos a 30 años y se ahogen financieramente, cuando podrían financiar la construcción casi a perpetuidad, y tendría todo el sentido económico que lo hicieran así.

Quedaría pendiente estudiar la formación de valor del suelo. ¿Debe retribuirse el suelo? ¿O es una concesión pública que debería cederse como un derecho de uso y explotación y no en propiedad? ¿Hay valor inherente al suelo o su valor es coincidente con el de la licencia para construir (y, por tanto, un bien público)?

Pero esto lo dejamos para el siguiente artículo.

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