Cómo acabar con el calentamiento global... inmobiliario (I)

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Demasiado a menudo pensamos que el problema de la vivienda se resuelve si resolvemos el problema del acceso. Algo así como que si los alquileres fueran asequibles, no habría problema. Que es un problema de precio, vaya. Así, ha ido ganando adeptos durante decádas la idea de que lo que necesitamos es más oferta de alquiler para que bajen los precios, que los ayuntamientos hagan casas de alquiler de protección oficial, que los propietarios no dejen las viviendas vacias, etc.

Pero imaginemos que los precios del alquiler se moderasen y no llegasen al 25% de las rentas. No dejaríamos de tener una parte de la población transfiriéndole una parte de su renta, durante toda su vida, a la otra. ¿Sería justo que la mayoría trabajase para pagar el alquiler a una minoría? ¿No seguiría siendo un disparate? ¿No es eso un sistema feudal? ¿Es este el modelo de sociedad que queremos?

Yo creo que no.

Hemos heredado la idea del alquiler acríticamente, porque iba incorporada en un modelo en el que era un peaje que había que pagar transitoriamente mientras se accedía al paraíso de la vivienda en propiedad. Pagabas alquiler unos años cuando eras joven y luego comprabas a buen precio y ¡a vivir!. Pero esto ya no existe; se ha transformado en otra cosa muy diferente y mucho más peligrosa. La economía del alquiler trae asociada un nuevo modelo de sociedad. Uno en el que unos se hicieron con el patrimonio inmobiliario y ahora están sacando una enorme rentabilidad a costa de otra generación que no tiene ninguna opción de ganar en este juego.

Esta especie de calentamiento global inmobiliario amenaza nuestra forma de vida igual que el cambio climático. Solo que lo que está en peligro en este caso no es el planeta, sino la democracía.

Para pararlo tenemos que decir, en primer lugar, qué tipo de economía es la que queremos. La economía productiva, aquella que satisface necesidades a través de la creación de bienes y servicios, es el consenso sobre el que hemos construido la sociedad europea contemporánea.

Habrá que decir, entonces, que el arrendamiento de viviendas no forma parte de esta economía productiva. El alquiler de viviendas -salvo la parte asociada a la gestión comercial o al mantenimiento- ni produce valor, ni genera puestos de trabajo, ni produce ningún bien ni presta ningún servicio. Ocurre lo mismo con la compraventa de viviendas, que ni siquiera computa en el PIB porque no es un acto productivo.

Sin embargo, a día de hoy, esta economía no productiva se hace pasar por “inversión”, a menudo se celebra como un mecanismo para hacer accesible la vivienda y, por razones muy difíciles de entender, disfruta de un tratamiento fiscal mucho más favorable que la economía productiva

La cosa es así de disparatada:

Dabiz Muñoz es uno de los mejores chefs del mundo. Su restaurante en Madrid empleaba en 2021 a unas 100 personas. Además de dar comidas, era la factoría de un incipiente negocio de comida a domilicio. Por ese trabajo, en ese año pasado facturaron 13 millones de euros y ganaron algo más de medio millón de euros de beneficio. Algo menos de un 4%.

¿Es mucho? ¿Es poco? Es parecido a lo que ganan otras empresas. El Corte Inglés, en el último ejercicio, tuvo un 5,6% de beneficio neto. Filmin, del 1,6%, eldiario.es, del 17%. A pesar de que muchas empresas han duplicado sus beneficios con la inflación, las cifras no han ido mucho más arriba del 10%.

Todas estas empresas dan trabajo a miles, de personas y pagan cantidades ingentes de IVA, de seguros sociales y de IRPF para terminar el año, con muchísimo esfuerzo y muchísima suerte, en el 10% de rentabilidad. Y estos son a los que les ha ido bien.

Mientras tanto, la rentabilidad del alquiler en el conjunto del país está en el 6,4%. Sin trabajadores, sin tener que producir nada, sin tener que competir con nadie, cualquiera puede sacar esa rentabilidad (de media, no solo a quien le haya ido bien).

¿Qué sentido tiene montar una empresa, correr un riesgo y dejarse la piel si puedes sacar lo mismo del alquiler? Lo que está ocurriendo con la rentabilidad de la vivienda es que está desincentivando la inversión en el tipo de sociedad que queremos.

(O la que necesitamos, porque si queremos seguir pagando el estado del bienestar, no podemos permitirnos que el 40% de la economía no pague impuestos… ni de sociedades, ni IVA, ni seguros sociales porque apenas emplea a nadie.)

Si queremos que la economía productiva tenga alguna posibilidad de competir, lo primero que tenemos que hacer es equilibrar el tablero:

Medida #1. Enviar una señal de mercado.

Los inversores son como adivinos. Se mueven en función de su interpretación del futuro. Hay una anécdota muy famosa de la escalada de precios de la deuda pública en el sur de la Eurozona en la crisis de 2008 que terminó fulgurantemente el día en que el presidente del Banco Central Europeo salió a decir que Europa iba a defender el euro “whatever it took”.

Ahora mismo, los inversores están entendiendo que a los gobiernos de todo el mundo les parece genial que siga subiendo el precio de la vivienda porque una parte muy importante de sus votantes usa la vivienda como reserva de valor (que no como bien de inversión) y lo ven bien.

Solo con mandar el mensaje contrario, se enfriaría la tendencia al calentamiento global inmobiliario. Las generaciones que no han entado en ese reparto del capital inmobiliario (Millennials y Gen Z) deberían pelearse con uñas y dientes con sus representantes para enviar esas señales de mercado.

Medida #2. Equilibrar los impuestos que pagan las empresas inmobiliarias y las productivas.

Aunque parezca increíble, las empresas que se dedican al alquiler de vivienda, tienen unos beneficios fiscales escandalosos. Es conocido el caso de las SOCIMIS, un tipo de sociedades cotizadas dedicadas al alquiler, que están exentas de pagar impuesto de sociedades.

Pero es que existe también un régimen fiscal fiscal para cualquier tipo de sociedad que se dedique al arrendamiento de viviendas, que hasta 2021 reducía el tipo del impuesto de sociedades al 3,75% y ahora lo deja en el 15% (las empresas productivas pagan el 25%). Esto son PYMES, y está al alcance de, literalmente, cualquiera.

¿Qué sentido tiene que una empresa que se dedica a comprar pisos para alquilarlos pague un 40% menos de impuestos que el chef más innovador del país? ¿A quién queremos incentivar?

Medida #3. Equilibrar los impuestos que pagan las empresas y los que pagan las personas.

Hay un impuesto que sirve para evitar la acumulación continuada de capital. Es el impuesto de patrimonio y, aunque tiene sus detractores y defensores, hay una cosa en la que podemos estar todos de acuerdo, y es que no debería pagarse en función de tu forma jurídica. Porque lo que ocurre ahora es que las personas físicas pagan impuesto de patrimonio pero las empresas, no. Las empresas pueden acumular tanto patrimonio como consideren y nunca pagar un duro.

Un impuesto al patrimonio inmobiliario de las empresas permitiría compensar este desequilibrio.

Medida #4. Dejar de fomentar la especulación inmobiliaria por extranjeros

En la actualidad, el régimen de las golden visa permite que cualquiera de los 6.000 millones de habitantes del planeta se compre un permiso de residencia europeo con medio millón de euros de inversión inmobiliaria.

Aunque parezca increíble, si la inversión es en empresas productivas (en acciones del IBEX, por ejemplo), te piden que te gastes el doble.

Te puede parecer mucho dinero, pero con ese permiso luego se puede pedir la reagrupación familiar y traer mucha más gente. Imagínate ser una familia ya no rica, de clase media, de alguno de los países a los que no les va muy bien últimamente. ¿No harías tú esa inversión? Pues eso están haciendo muchas familias de ciudadanos chinos, por ejemplo, comprando 3 pisos en el sur de Madrid a los que luego esperan sacar el 8% de rentabilidad.

La cosa es tan loca que el 30% de la obra nueva en España se vende a extranjeros.

Estas medidas no son suficientes para cambiar la tendencia, pero son un inicio y están a tiro de iniciativa legislativa. Y son capaces de construir un gran consenso entre trabajadores, empresas de la economía productiva y todos aquellas personas concernidas con una sociedad de las oportunidades para todos.

La próxima semana hablaremos de otras medidas para las que necesitamos hacernos una pregunta: ¿Dónde radica el valor de la vivienda?